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建筑行业

专家呼吁发展直接融资

近日,监管部门叫停10家信托公司的房地产信托业务,并要求其它信托公司控制房地产信托规模。事实从紧的货币政策和严厉的调控政策下,房地产开发商企业资金链再度面临考验。

专家建议,发展房地产直接融资,进行房地产金融创新。

信贷被收紧,销售被调控

银行贷款的门槛和难度不断提高,差别化房贷政策和限购措施的严格实施,更改变了开发商对市场销售回笼资金的预期。
房地产开发资金遭遇两面夹击,并不是第一次。类似情况曾经出现在2004年和2008年。专家认为,今年的情形与2008年的情况更为接近。但专家同时提醒,最大的不同在于,这一次没有救市行动可以依赖。

今年以来,央行已2度加息、5次上调存款准备金率。早在今年2月份,银监会要求各金融机构严控地方平台贷款和房贷(包括土地储备贷款、开发贷和个人购房贷款)的增量。开发商获得银行贷款的门槛抬高、难度加大。

统计显示,今年4月份,在房地产开发资金来源中,银行贷款的增速已经降到了4.3%。在控制开发贷的同时,个人住房消费贷款也受到了影响。今年1~4月份,个人住房抵押贷款同比增幅都是负数。5月份,浙江等部分地区的一些商业银行还提高了个人住房贷款的首付比例和利率。比较典型的情况是,首付上调至4成,利率在基准利率基础上再上浮5%~10%。

目前全国有35个大中城市实施了限购政策,而这35个大中城市占了2010年全国总销售金额的一半,总销售量的35%。如果这35个城市中的房地产投资、投机性比例按15%-20%计算,那么实施限购可以控制4000亿左右的资金进入房地产领域。

“开发贷拿不到了,把房子卖出去个贷也回不来,资金正越来越紧迫地在考验着开发企业。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示,“房地产金融创新需要破题”,开发商要转变思路,通过PE、股权等方式进行直接融资。

“有必要发展直接融资”

开发商资金紧张可能会致购置土地面积下降、新开工面积下降和施工面积下降,对后期的商品房供应直接产生威胁。在目前的市场格局下,增加商品房的供应量十分必要。但如果缺乏资金,不但增加供应无从谈起,就连后期的住房供应也无法保障。

秦虹提出,有必要发展房地产直接融资,引导资金投资供给,以缓解商品住宅的供求矛盾和房价上涨的压力。
幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏则从保障房建设角度提出,需要发展房地产直接融资。孟晓苏说:“目前保障房最差的就是钱。未来5年保障房建设大约需要6万亿左右的资金,光靠政府财政是不够的,因此可以引入REITs(房地产投资信托基金),以弥补保障房建设的资金缺口。”

目前,房地产企业仍以银行贷款等间接融资为主。“我们最希望得到银行支持,银行资金才有最便宜的钱。”广州富力地产股份有限公司执行董事吕劲道出了开发商的心声。显然,银行贷款更适合开发商的口味。

开发商融资的现实环境正在发生改变,之前宽松货币政策下的大额银行贷款已经不可再得。“长远来看开发商进行直接融资是大势所趋。”秦虹表示,在银行信贷紧张的情况下,开发商应该转变思路,通过股权、债券、PE(股权私募投资基金)、委托贷款等多种方式直接融资,解决自身的资金问题。

秦虹认为,现在我国房地产进行直接融资的客观基础已经具备。“我调研了很多企业、很多号称有千万资产、亿万资产的人,他们也非常苦恼没有好的投资渠道,他们还是认为房地产是比较好的投资渠道。”据透露,住房和城乡建设部政策研究中心正在进行一项有关民间资本流向的研究。初步研究结果表明,在山西、内蒙古等一些民间资本丰厚、活跃的地区,房地产依然是民间资本投资的主要渠道和首选渠道。

秦虹透露,调研发现大部分投资者更注重投资的稳定和安全。对他们而言,PE方式投资房地产开发企业股权是一种很好的选择。

直接融资亟需政策支持

专家认为,发展房地产直接融资的好处显而易见。不仅满足了民间资金的投资需求,同时还会在一定程度上缓解由于投资性需求旺盛而造成的房价上涨压力;同时也为房地产企业转型升级提供了条件。

虽然业内专家纷纷建议通过金融创新的方式解决开发商的资金压力问题,但全国工商联房地产商会一位专家指出,REITs等金融创新目前获得政策支持的可能性不大。
这位工商联专家认为:“这一轮房地产调控,从货币政策的角度来看,政府认为流动性过强,着力控制房地产领域的资金流动性。从金融的角度看限购,就是要控制资金流入房地产领域。”

管理层希望减少进入房地产领域的资金,加强流动性控制。而市场层面的反应却截然不同:房地产开发投资接连上涨、居高不下。今年1~4月份,房地产开发投资增幅仍居高位,4月份同比增长高达36%。前述工商联专家指出,这种情况下政府开放房地产直接融资渠道的可能性微乎其微。

REITs迟迟不来的事实似乎也支持这一判断。孟晓苏透露,引入REITs参与公租房和廉租房建设在去年10月就已经完成方案,计划进行全国推广。但出于对控制房地产资金的顾虑,这一计划至今未得到批准。

前述工商联专家认为,开发商所面临的资金压力还将持续一段时间。“房地产投资的增速不降,政府就不会松动政策”。该专家同时指出,房地产投资的高位运行一时间恐难下降。

开发商表示也有苦衷。吕劲认为,“当前到投资都是必须投的,在土地市场上已经非常谨慎。”据了解,目前的开发投资大多集中在去年及其以前取得的土地上,其开发投资属于正常开发周期的需要。

“支持开发商融资等于维持高房价。”秦虹反对这一看法,她认为,创新房地产金融必须首先扭转这一错误认识。


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